Quel montant pour une personne caution ?

Caution, dépôt de garantie, montant maximum, revenus suffisants : autour de la location, ces notions se mélangent constamment, aussi bien chez les locataires que chez les personnes qui acceptent de se porter caution. Un propriétaire peut exiger jusqu’à deux mois de loyer en dépôt de garantie pour une location meublée, tandis que l’engagement d’une personne caution peut, lui, atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée d’un bail. Ce ne sont pas les mêmes sommes, pas les mêmes mécanismes, pas les mêmes risques. Avant de signer un acte de cautionnement ou d’accepter d’en être l’objet, il faut savoir exactement de quoi on parle, comment chiffrer l’engagement et quelles erreurs de rédaction peuvent rendre l’acte nul.

De quel « montant de caution » parle-t-on exactement

La confusion commence dès le vocabulaire. Dans le langage courant, « payer la caution » désigne presque toujours le dépôt de garantie versé par le locataire à la signature du bail. Juridiquement, ce sont deux réalités radicalement différentes.

Le dépôt de garantie est une somme d’argent remise par le locataire au bailleur au moment de l’entrée dans les lieux. Elle sert à couvrir d’éventuelles dégradations ou des loyers impayés en fin de bail. La loi en fixe le montant maximum : un mois de loyer hors charges pour une location vide, deux mois pour une location meublée. Ce plafond est d’ordre public : un bailleur ne peut pas exiger davantage. Le locataire récupère cette somme à la sortie, déduction faite des éventuels frais de remise en état.

La personne caution, elle, ne verse rien à l’entrée dans les lieux. Elle signe un acte de cautionnement par lequel elle s’engage à payer au bailleur les dettes locatives du locataire si celui-ci ne les règle pas. Ces dettes peuvent inclure les loyers, les charges, les intérêts dus en cas de paiement tardif, et les frais de remise en état du logement dégradé. L’engagement peut donc porter sur des sommes bien supérieures au simple dépôt de garantie.

Pour illustrer la différence :

Cette distinction a des conséquences pratiques immédiates. Quand un bailleur demande « quel est le montant de la caution ? », il peut vouloir dire deux choses : soit le dépôt de garantie qu’il exigera du locataire, soit le montant maximum que la personne caution devra couvrir. Confondre les deux, c’est risquer de sous-estimer son engagement ou de mal rédiger l’acte.

Il faut aussi noter que le bailleur ne peut pas cumuler librement toutes les garanties. Un propriétaire personne physique qui dispose déjà d’une assurance privée contre les risques locatifs ne peut pas demander une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Un propriétaire personne morale, quant à lui, ne peut pas exiger de caution si le locataire est un étudiant boursier de l’enseignement supérieur — à l’exception des sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré.

Une fois cette distinction posée, la vraie question devient : que fixe la loi sur le montant que la personne caution peut être amenée à payer, et quelle liberté reste-t-il aux parties ?

Ce que la loi fixe, et ce qu’elle ne fixe pas, pour l’engagement d’une personne caution

Contrairement au dépôt de garantie, il n’existe pas de plafond légal général pour l’engagement d’une personne caution. La loi ne dit pas que la caution ne peut pas s’engager au-delà de six mois de loyer ou de toute autre limite chiffrée. Le montant est en principe fixé librement entre le bailleur, le locataire et la personne caution, dans le cadre de l’acte de cautionnement.

Mais la loi impose des règles formelles strictes sur la façon dont ce montant doit être exprimé. Depuis le 1er janvier 2022, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ELAN, impose que l’acte de caution solidaire mentionne un montant maximum d’engagement. Si cette mention est absente, l’acte est nul. C’est une règle de forme qui protège la personne caution : elle doit savoir exactement jusqu’où elle s’engage avant de signer.

L’article 2297 du code civil renforce cette exigence pour toute caution personne physique : la mention du montant doit être apposée par la caution elle-même, exprimée en toutes lettres et en chiffres, et inscrite avant la signature. Si les deux formulations diffèrent, c’est le montant en toutes lettres qui prévaut.

L’acte de cautionnement doit ainsi contenir au minimum :

• Le montant maximal de l’engagement de la caution, en chiffres et en lettres
• La mention expresse du caractère solidaire de l’engagement (pour une caution solidaire)
• La durée de l’engagement

Ce que la loi ne fixe pas, en revanche :

• La méthode de calcul du montant maximum
• Un plafond chiffré applicable à tous les baux
• Un lien obligatoire entre le montant de l’engagement et la durée du bail

Cette liberté laissée aux parties crée un risque réel. Un acte mal rédigé, avec un montant trop vague, trop bas ou absent, expose soit la personne caution à une nullité qui la prive de protection, soit le bailleur à une garantie inexploitable. La durée du bail joue également un rôle : pour un bail à durée déterminée, l’engagement de la caution court jusqu’au terme prévu. Pour un bail à durée indéterminée, la caution peut résilier son engagement avec un préavis, mais reste tenue des dettes nées avant la résiliation.

En pratique, le montant maximum inscrit dans l’acte détermine le plafond absolu de ce que le bailleur pourra réclamer à la personne caution, même si les dettes réelles dépassent ce chiffre. Calculer ce montant avec méthode, c’est donc protéger toutes les parties — et éviter un contentieux.

Calculer un montant maximum d’engagement: méthode simple et exemples

Puisque la loi ne fixe pas de méthode de calcul, un usage s’est imposé dans la pratique notariale et immobilière. La formule de référence est la suivante :

Montant maximum = loyer mensuel charges comprises × 12 × nombre d’années d’engagement

Cette formule couvre l’ensemble des loyers et charges sur la durée prévue. Elle ne tient pas compte des éventuels frais de remise en état ou des intérêts de retard, qui peuvent s’y ajouter. Certains praticiens recommandent d’ajouter une marge de 10 à 15 % pour couvrir ces accessoires.

Exemple 1 — bail meublé d’un an renouvelable

Loyer : 620 € charges comprises. Engagement sur un an. Calcul : 620 × 12 = 7 440 €. C’est le montant minimum à inscrire dans l’acte pour couvrir une année complète. Si l’on anticipe un renouvellement tacite, il est prudent de prévoir un montant plus élevé ou de préciser les conditions de reconduction de la caution.

Exemple 2 — bail vide de trois ans avec reconduction

Loyer : 500 € + 20 € de charges = 520 € charges comprises. Le bailleur souhaite couvrir le bail initial de trois ans et une éventuelle reconduction de trois ans, soit six ans au total. Calcul : 520 × 12 × 6 = 37 440 €. Ce montant peut paraître élevé, mais il reflète la réalité de l’exposition financière sur la durée.

Exemple 3 — bail vide standard de trois ans, sans reconduction anticipée

Loyer : 750 € charges comprises. Engagement limité à la durée initiale du bail. Calcul : 750 × 12 × 3 = 27 000 €. Avec une marge de 10 % pour les accessoires : 29 700 €.

Pour un bail à durée indéterminée, la durée d’engagement n’est pas connue à l’avance. L’usage consiste alors à retenir une durée conventionnelle de trois ans, quitte à réviser le montant si la caution est renouvelée. Il est également possible de stipuler un montant annuel renouvelable, à condition que la rédaction de l’acte soit parfaitement claire.

Un point souvent négligé : si le loyer est révisable par indexation (indice IRL), le montant maximum fixé dans l’acte peut devenir insuffisant après quelques années. Certains actes prévoient une clause d’indexation du montant maximum, ce qui est légalement possible à condition d’être explicitement rédigé.

Ces exemples montrent que l’engagement d’une personne caution peut représenter plusieurs années de revenus pour un ménage modeste. Ce constat amène naturellement à la question des revenus exigés — et à la fameuse règle des « trois fois le loyer ».

Faut-il vraiment gagner trois fois le loyer pour être caution

La règle des « trois fois le loyer » est omniprésente dans les annonces immobilières et les pratiques des agences. Elle s’applique d’abord au locataire lui-même, mais les bailleurs la transposent souvent à la personne caution. Est-ce une obligation légale ? Non. C’est un usage du marché, sans fondement dans la loi du 6 juillet 1989 ni dans le code civil.

Ce ratio correspond à un taux d’effort de 33 % : le loyer ne devrait pas dépasser un tiers des revenus nets. Il s’agit d’une règle prudentielle adoptée par les bailleurs et les gestionnaires pour limiter le risque d’impayés. Rien n’interdit légalement à un bailleur d’accepter une personne caution dont les revenus représentent deux fois le loyer, ni de refuser quelqu’un qui gagne quatre fois le loyer si d’autres critères posent problème.

Les critères réellement évalués par un bailleur ou une agence sont plus larges :

• Le taux d’effort : part du loyer dans les revenus nets mensuels
• Le reste à vivre : ce qu’il reste après paiement du loyer et des charges fixes
• La stabilité des revenus : CDI, fonctionnaire, retraite stable sont valorisés ; CDD, revenus variables ou indépendants sont scrutés de près
• Le patrimoine : un propriétaire de sa résidence principale offre une garantie supplémentaire, car ses biens peuvent être saisis en cas de défaillance
• L’absence de dettes importantes : crédits en cours, incidents bancaires

Si le ratio de trois fois le loyer n’est pas atteint, plusieurs arguments peuvent renforcer un dossier :

• Présenter deux personnes caution dont les revenus cumulés dépassent le seuil
• Joindre des justificatifs de patrimoine (avis de taxe foncière, relevés d’épargne)
• Proposer une caution bancaire en complément
• Mettre en avant la stabilité professionnelle plutôt que le seul niveau de revenu

En pratique, un bailleur qui refuse une caution dont les revenus sont inférieurs à trois fois le loyer n’est pas en infraction. Mais un bailleur qui exige systématiquement ce ratio sans examiner le dossier global passe parfois à côté de cautions solides. La négociation reste possible, surtout dans les marchés locatifs moins tendus.

La nature de l’engagement — simple ou solidaire — modifie également l’exposition réelle de la personne caution et la rapidité avec laquelle le bailleur peut agir. C’est ce mécanisme qu’il faut maintenant examiner.

Caution simple ou solidaire: quel impact sur le montant réclamable

Le montant maximum inscrit dans l’acte est le même qu’il s’agisse d’une caution simple ou d’une caution solidaire. Ce qui change, c’est la vitesse et les conditions dans lesquelles le bailleur peut réclamer ce montant.

La caution simple bénéficie du « bénéfice de discussion » : le bailleur doit d’abord poursuivre le locataire, tenter d’obtenir le paiement des impayés auprès de lui, et seulement si cette démarche échoue, se retourner contre la personne caution. Ce mécanisme protège la caution simple, mais rallonge les délais pour le bailleur. En pratique, la caution simple est rare dans les baux d’habitation, précisément parce qu’elle est moins efficace pour le propriétaire.

La caution solidaire ne bénéficie pas de ce délai. Dès le premier impayé, le bailleur peut contacter directement la personne caution et lui réclamer le règlement, sans avoir à justifier de démarches préalables contre le locataire. C’est la forme la plus courante dans les baux résidentiels, et la plus exigeante pour la caution.

Dans les deux cas, si la personne caution ne paie pas, le bailleur peut engager une procédure judiciaire et obtenir la saisie de ses biens personnels : revenus, comptes bancaires, et même son logement si elle en est propriétaire. L’engagement n’est donc pas symbolique.

Pour la personne caution, la différence concrète est la suivante : avec une caution solidaire, elle peut se retrouver à payer des loyers alors même que le locataire est encore en place et conteste la dette. Avec une caution simple, elle dispose au moins du temps que prend la procédure contre le locataire pour se préparer.

Le montant réclamable reste plafonné par ce qui est inscrit dans l’acte — raison de plus pour que cet acte soit rédigé avec soin, en évitant les formulations qui pourraient le rendre nul ou ambigu.

Acte de cautionnement: comment rédiger le montant sans se piéger

La rédaction de l’acte de cautionnement est le moment où toutes les précautions prises en amont se concrétisent — ou s’effondrent. Depuis le 1er janvier 2022, un acte de caution solidaire sans montant maximum clairement exprimé est nul. Cette nullité protège la personne caution, mais elle prive aussi le bailleur de toute garantie. Les deux parties ont donc intérêt à une rédaction rigoureuse.

Les mentions indispensables autour du montant :

• Le montant maximum en chiffres et en lettres, rédigé de la main de la caution ou saisi par elle dans un formulaire électronique sécurisé
• La base de calcul : loyer mensuel, charges, et leur montant au moment de la signature
• La durée de l’engagement : date de début, date de fin ou conditions de résiliation
• La mention expresse du caractère solidaire, si c’est une caution solidaire
• Les accessoires couverts : intérêts de retard, frais de procédure, indemnités d’occupation

Les formulations à éviter absolument :

• « La caution s’engage à payer tous les impayés » sans montant chiffré : nul depuis 2022
• « Montant illimité » ou absence totale de plafond : nul pour une personne physique
• Un montant inscrit uniquement en chiffres, sans les lettres correspondantes : non conforme à l’article 2297 du code civil
• Une durée vague comme « pendant toute la durée du bail » sans préciser la durée du bail concerné : source de contentieux

Cas particuliers à anticiper :

En cas de colocation, l’acte doit préciser si la caution couvre la totalité du loyer ou seulement la part du colocataire concerné. Une caution solidaire portant sur la totalité du loyer d’une colocation expose la personne caution à payer pour tous les colocataires défaillants, pas seulement pour celui qu’elle cautionne.

Pour les baux avec indexation du loyer sur l’indice IRL, il est prudent d’inclure une clause prévoyant la révision du montant maximum de la caution au même rythme. Sans cette clause, le montant fixé à la signature peut devenir insuffisant après quelques années de hausse de l’indice.

Enfin, si le bail est renouvelé ou reconduit tacitement, l’acte de cautionnement doit préciser si l’engagement de la caution se poursuit automatiquement ou s’il doit être renouvelé. Une rédaction ambiguë sur ce point génère des litiges fréquents.

Un acte bien rédigé est celui où la personne caution sait exactement, avant de signer, quel est le montant maximum qu’elle pourrait devoir payer, sur quelle durée, et pour quels types de dettes. Si ce niveau de clarté n’est pas atteint, il vaut mieux retravailler l’acte avant signature. Et si le montant demandé dépasse les capacités de la caution, d’autres solutions méritent d’être explorées.

Alternatives à la personne caution et solutions si le montant demandé est trop élevé

Lorsque la personne caution pressentie ne remplit pas les critères du bailleur, ou lorsque le montant maximum d’engagement paraît trop lourd à assumer, plusieurs dispositifs permettent de sécuriser la location autrement.

La garantie Visale est proposée par Action Logement. Elle couvre les impayés de loyer et les dégradations locatives, gratuitement pour le locataire et le bailleur. Elle s’adresse principalement aux jeunes de moins de 30 ans, aux salariés du secteur privé en mobilité professionnelle, et à certains publics prioritaires. Son plafond de couverture est limité (36 mensualités d’impayés dans la plupart des cas), et elle ne peut pas être cumulée avec une caution personne physique, sauf exceptions. La garantie Visale remplace donc la personne caution, elle ne s’y ajoute pas.

La garantie loyers impayés (GLI) est une assurance souscrite par le bailleur auprès d’un assureur privé. Elle couvre les impayés, les frais de procédure et parfois les dégradations. En contrepartie, le bailleur paie une prime (généralement entre 2 et 4 % des loyers annuels). Comme pour la Visale, un propriétaire personne physique qui souscrit une GLI ne peut pas, en principe, exiger simultanément une caution personne physique — sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

La caution bancaire est une garantie fournie par un établissement bancaire qui s’engage à payer à la place du locataire en cas d’impayés. Le locataire dépose une somme bloquée auprès de la banque, qui sert de gage. C’est une solution qui convient aux locataires disposant d’une épargne suffisante mais ne trouvant pas de personne caution.

Les dispositifs d’aide au logement peuvent également intervenir : certaines collectivités locales, associations ou organismes proposent des garanties locatives pour les publics fragilisés (jeunes actifs, personnes en situation précaire, seniors). Ces dispositifs varient selon les territoires.

Pour arbitrer entre ces options, voici les critères principaux :

Le choix entre ces solutions dépend du profil du locataire, des exigences du bailleur et du marché local. Dans les zones tendues, la garantie Visale peut être un argument décisif pour un dossier de location. Dans les marchés moins concurrentiels, une GLI rassure le bailleur sans alourdir la démarche pour le locataire.

FAQ

Quel est le montant légal d’une caution ?

Il n’existe pas de montant légal fixé pour l’engagement d’une personne caution. La loi impose uniquement que ce montant soit clairement indiqué dans l’acte de cautionnement, en chiffres et en lettres, sous peine de nullité pour les cautions solidaires depuis le 1er janvier 2022. En revanche, le dépôt de garantie versé par le locataire est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide et à deux mois pour une location meublée.

Quel est le montant maximum d’une caution simple ?

La loi ne fixe pas de plafond pour une caution simple. Le montant maximum est déterminé librement dans l’acte de cautionnement. L’usage consiste à calculer ce montant en multipliant le loyer charges comprises par 12 et par le nombre d’années d’engagement. Une caution simple bénéficie du bénéfice de discussion : le bailleur doit d’abord poursuivre le locataire avant de se retourner contre elle.

Quel montant pour la caution ?

Le montant à inscrire dans l’acte de cautionnement dépend du loyer charges comprises et de la durée d’engagement souhaitée. La formule usuelle est : loyer CC × 12 × nombre d’années. Par exemple, pour un loyer de 620 € sur un an, le montant usuel est de 7 440 €. Pour un bail vide de trois ans à 750 €, il atteint 27 000 €. Une marge de 10 à 15 % peut être ajoutée pour couvrir les accessoires (intérêts, frais de procédure).

Est-il obligatoire de gagner 3 fois le montant du loyer ?

Non, cette règle n’a aucune base légale. Il s’agit d’un usage du marché locatif, adopté par les bailleurs et les agences comme indicateur de solvabilité. Un bailleur peut accepter une personne caution avec un ratio inférieur si d’autres éléments du dossier sont solides : patrimoine immobilier, stabilité professionnelle, épargne disponible, ou présence de deux cautions dont les revenus se cumulent.

Distinguer dépôt de garantie et engagement de la personne caution, calculer un montant maximum réaliste, rédiger l’acte avec les mentions exigées par la loi : ces trois étapes suffisent à éviter l’essentiel des litiges liés à la caution locative. La rigueur dans l’acte protège autant la personne caution que le bailleur — et elle est désormais une obligation légale, pas une simple précaution.