Peut-on expulser un locataire senior selon la loi ?

Âge, ressources, congé, expulsion : la loi protège certains locataires seniors, mais ne rend pas « inexpulsable ». L’article explique dans quels cas un bailleur peut agir, quand il ne le peut pas, et comment se déroule la procédure en pratique.

Expulsion et congé: ce que recouvre vraiment la question

Deux situations juridiques distinctes se cachent souvent derrière une même inquiétude. D’un côté, le congé : le bailleur met fin au bail à son échéance, pour vendre, reprendre le logement pour lui-même ou un proche, ou pour un motif légitime et sérieux. De l’autre, l’expulsion, qui intervient généralement en cours de bail, lorsque le locataire ne respecte plus ses obligations : loyers impayés, absence d’assurance habitation, troubles de voisinage avérés. Confondre les deux mène à des erreurs lourdes de conséquences, aussi bien pour le bailleur que pour le locataire.

La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement le congé donné à un locataire âgé et modeste, via son article 15 III. Elle n’offre en revanche aucune immunité face à un manquement contractuel. Un propriétaire peut parfaitement engager une procédure de résiliation judiciaire du bail contre un locataire de 80 ans qui ne paie plus son loyer depuis plusieurs mois.

Deux logiques, deux régimes de preuve

Le congé répond à une logique de fin de contrat régulière : il doit respecter un délai de préavis (généralement trois ou six mois selon le motif), une forme écrite et des justifications précises. L’expulsion, elle, découle d’une faute du locataire, constatée par un commandement de payer resté infructueux ou par un jugement constatant la résiliation du bail. Le juge des contentieux de la protection est compétent dans les deux cas, mais les pièces à produire diffèrent radicalement.

Quand ne peut-on pas expulser un locataire ?

Un bailleur ne peut pas expulser un locataire sans décision de justice préalable, sauf à commettre une expulsion illégale passible de sanctions pénales. Il ne peut pas non plus procéder à l’exécution forcée pendant la trêve hivernale, ni sans avoir obtenu le concours de la force publique lorsque le locataire refuse de partir. Enfin, en présence d’une clause résolutoire dans le bail, le juge garde un pouvoir d’appréciation et peut accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause.

Cette distinction entre congé et expulsion éclaire directement la question de l’âge : la protection légale vise uniquement le congé, pas la procédure contentieuse liée aux impayés. Comprendre qui est réellement « locataire protégé » permet d’éviter bien des confusions.

À partir de quel âge est-on protégé et qui est « locataire protégé »

Le statut de locataire protégé repose sur des conditions cumulatives, posées par la loi du 6 juillet 1989 et renforcées par la loi Alur du 24 mars 2014. Trois critères doivent être réunis simultanément.

Les trois conditions cumulatives

• Le logement loué, vide ou meublé, constitue la résidence principale du locataire.
• Le locataire est âgé de plus de 65 ans, ou une personne à charge de plus de 65 ans vit habituellement dans le logement (extension introduite par la loi Macron de 2015).
• Les ressources annuelles du foyer sont inférieures aux plafonds de ressources fixés pour l’attribution de logements sociaux.

La loi Alur a constitué un tournant : avant mars 2014, le seuil de protection était fixé à 70 ans. Il a été abaissé à 65 ans, et cette règle s’applique à tous les contrats de location en cours, meublés comme vides, quelle que soit leur date de signature initiale. Un bail signé en 2005 est donc soumis à la règle des 65 ans dès lors qu’un congé est envisagé aujourd’hui.

À quelle date apprécie-t-on l’âge ?

Point souvent mal compris : l’âge ne s’apprécie pas à la date d’envoi du congé, mais à la date d’échéance du bail, c’est-à-dire la date pour laquelle le congé est donné. Un locataire qui a 64 ans au moment où il reçoit son congé mais qui fêtera ses 65 ans avant la fin du préavis entre bien dans le champ de la protection.

Les plafonds de ressources applicables

Les plafonds varient selon la zone géographique. Les arrêtés successifs fixent des montants différenciés, les extraits disponibles évoquant des seuils allant d’environ 30 936 € en régions à 51 560 € à Paris pour une personne seule, selon les années de référence. Pour 2026, un arrêté du 19 décembre 2025 fixe les plafonds à 23 403 € par an pour une personne seule hors Île-de-France, et 26 920 € en Île-de-France. La période de référence pour apprécier ces ressources correspond aux douze mois précédant la notification du congé, un principe confirmé par la jurisprudence du 24 octobre 2024.

Répondre directement aux questions fréquentes

Est-il possible d’expulser un locataire de plus de 80 ans ? Oui, si le motif tient à un manquement contractuel (impayés, troubles). La protection liée à l’âge ne joue que face à un congé pour vente, reprise ou motif légitime, pas face à une procédure d’expulsion judiciaire pour faute.

Cette architecture de protection prend tout son sens lorsqu’on l’applique concrètement aux différents types de congé que peut délivrer un bailleur.

Congé au locataire senior: vente, reprise, motif légitime, et limites

Un bailleur dispose de trois motifs légaux pour donner congé à l’échéance du bail : la vente du logement, la reprise pour y habiter ou y loger un proche, ou un motif légitime et sérieux (manquement grave et répété aux obligations locatives, par exemple). Chacun obéit à des règles de forme strictes : notification par commissaire de justice, lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre, respect du délai de préavis.

Le principe : interdiction du congé sans relogement

Lorsque le locataire remplit les trois critères de protection (résidence principale, plus de 65 ans, ressources sous plafond), le bailleur ne peut en principe pas lui délivrer un congé pour vente ou reprise sans lui proposer simultanément une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses capacités financières. À défaut, le congé est frappé de nullité et reste sans effet.

Les exceptions prévues par la loi

L’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux exceptions qui lèvent cette obligation de relogement :

• le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ;
• les ressources du bailleur sont elles-mêmes inférieures aux plafonds applicables aux logements sociaux.

Cette double exception, parfois critiquée comme créant une inégalité entre bailleurs et locataires âgés, a été validée par le Conseil constitutionnel dans une décision du 26 mai 2023 (décision n° 2023-1050), qui a confirmé la conformité de l’article 15 III à la Constitution.

Ce qui ne change pas pour le congé pour motif légitime

Même protégé, un locataire peut recevoir un congé pour motif légitime et sérieux, notamment en cas de manquements répétés à ses obligations. Dans ce cas, l’obligation de relogement ne s’applique pas de la même façon, le fondement du congé n’étant pas la volonté du bailleur de disposer du bien, mais la faute du locataire.

Dès lors qu’une offre de relogement est requise, encore faut-il qu’elle réponde à des critères précis pour être valable. C’est souvent sur ce terrain que les litiges se concentrent.

Offre de relogement: critères, erreurs fréquentes, preuves à conserver

Une offre de relogement ne se limite pas à proposer « un logement équivalent ». La loi et la jurisprudence exigent une adéquation précise entre le logement proposé et la situation réelle du locataire protégé.

Les critères de validité d’une offre de relogement

Les erreurs fréquentes des bailleurs

Beaucoup de congés sont annulés en justice parce que l’offre de relogement proposée ne tient pas compte de l’état de santé du locataire, impose un loyer disproportionné par rapport à ses ressources, ou se situe dans un quartier trop éloigné de ses repères habituels (commerces, médecin traitant, réseau familial). Une offre théoriquement « équivalente » en surface mais inadaptée aux besoins réels du locataire est régulièrement écartée par les juges.

Sécuriser le dossier : la traçabilité avant tout

Un bailleur avisé conserve systématiquement :

• la preuve de l’envoi de l’offre (commissaire de justice ou recommandé) ;
• le descriptif détaillé du logement proposé (diagnostics, surface, loyer) ;
• les échanges avec le locataire, notamment en cas de refus motivé.

Ce formalisme protège le bailleur en cas de contestation, mais il protège aussi le locataire contre une offre fictive ou inadaptée. Cette rigueur contraste avec une autre réalité : lorsque le litige porte non plus sur un congé, mais sur des impayés, l’âge du locataire ne constitue plus un rempart juridique comparable.

Impayés et manquements: l’âge ne rend pas inexpulsable

Le fait d’avoir 70, 75 ou 80 ans ne protège pas un locataire contre une procédure d’expulsion fondée sur un manquement à ses obligations contractuelles. La protection liée à l’âge, décrite plus haut, ne s’applique qu’au congé délivré par le bailleur pour vente, reprise ou motif légitime. Elle reste sans effet face à une procédure de résiliation judiciaire du bail engagée pour impayés de loyer, défaut d’assurance ou troubles de voisinage caractérisés.

Le déclenchement de la procédure

En présence d’une clause résolutoire dans le bail, le bailleur fait délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Si la dette n’est pas régularisée dans le délai légal, il peut saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir l’expulsion.

Ce que le juge examine réellement

Le juge ne se contente pas de vérifier le montant de la dette. L’article L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution lui impose de prendre en compte plusieurs critères avant de statuer :

• l’âge et l’état de santé du locataire ;
• les démarches entreprises pour se reloger ;
• la bonne ou mauvaise volonté manifestée dans le règlement de la dette ;
• la situation financière et familiale globale du foyer.

Un locataire âgé, de bonne foi, ayant entamé un plan d’apurement et effectué des démarches de relogement, bénéficiera souvent de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. À l’inverse, l’âge seul ne suffit jamais à faire échec à une demande d’expulsion fondée sur des impayés persistants et une absence totale de dialogue.

Le relogement impossible : un délai, pas une immunité

L’article L.412-3 du même code permet au juge d’accorder un délai pour quitter les lieux, compris entre un mois et un an, lorsque le relogement dans des conditions normales s’avère impossible compte tenu de l’offre existante. Ce délai retarde l’expulsion, il ne l’empêche pas définitivement.

Une fois la décision de justice obtenue, encore faut-il l’exécuter. C’est là qu’interviennent des règles procédurales précises, dont la trêve hivernale constitue l’élément le plus connu.

Procédure d’expulsion: étapes, délais, trêve hivernale, rôle du juge

La procédure d’expulsion suit un enchaînement d’étapes strictement encadré, dont la méconnaissance expose le bailleur à des recours.

Les grandes étapes de la procédure

• Commandement de payer délivré par un commissaire de justice, laissant un délai au locataire pour régulariser.
• Saisine du juge des contentieux de la protection si la dette persiste.
• Audience, au cours de laquelle le juge examine la situation du locataire (âge, ressources, bonne foi).
• Jugement prononçant la résiliation du bail et ordonnant l’expulsion, assorti ou non de délais de paiement.
• Commandement de quitter les lieux, signifié par commissaire de justice.
• Demande de concours de la force publique auprès du préfet si le locataire ne part pas volontairement.

La trêve hivernale : une protection temporaire, pas une annulation

Du 1er novembre au 31 mars de chaque année (soit, pour la prochaine occurrence, du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027), l’exécution forcée d’une expulsion est interdite. Cette protection n’empêche toutefois pas le bailleur d’engager une procédure ou d’obtenir un jugement pendant cette période : seule l’exécution matérielle est suspendue. Dès le 1er avril, l’expulsion peut reprendre son cours si aucune solution n’a été trouvée entretemps.

Le concours de la force publique : loin d’être automatique

Même muni d’un jugement définitif, le bailleur ne peut pas procéder lui-même à l’expulsion. Il doit solliciter le préfet pour obtenir le concours de la force publique. Or ce concours est loin d’être systématiquement accordé : selon un rapport de la Cour des comptes de 2022 (5e chambre, 1re section, s2022-1933), près d’un tiers des demandes sont refusées, souvent en raison de la vulnérabilité du ménage concerné ou de l’absence de solution de relogement. En cas de refus, l’article L.153-1 du Code des procédures civiles d’exécution permet au bailleur d’engager une action contre l’État pour obtenir réparation du préjudice subi.

Cette complexité procédurale explique pourquoi, en pratique, de nombreuses situations impliquant des locataires âgés se règlent avant d’atteindre le stade de l’exécution forcée, notamment grâce à des dispositifs de prévention.

Cas pratiques: plus de 65 ans en HLM, vulnérabilité, et solutions avant le conflit

Les recherches les plus fréquentes portent sur des situations très concrètes : un locataire âgé en HLM peut-il être expulsé « du jour au lendemain » ? Un senior fragile dispose-t-il de protections supplémentaires ?

Le mythe de l’expulsion immédiate

Aucune expulsion ne peut intervenir « du jour au lendemain », quel que soit l’âge du locataire ou le type de bailleur, y compris un organisme HLM. La procédure décrite plus haut s’applique intégralement : commandement de payer, délai de régularisation, saisine du juge, audience, jugement, puis commandement de quitter les lieux et, enfin, concours de la force publique. Ce parcours s’étale généralement sur plusieurs mois, voire plus d’un an lorsque des délais de paiement ou de relogement sont accordés.

Le rôle clé de la CCAPEX

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) intervient en amont du contentieux. Elle réunit bailleurs sociaux, services sociaux et collectivités pour tenter de trouver une solution avant l’audience : plan d’apurement de la dette, activation d’aides au logement, orientation vers un accompagnement social renforcé. Pour un locataire âgé en HLM, cette commission constitue souvent le dernier filet avant la saisine du juge.

Grille de vérification avant toute décision

Avant d’engager un congé ou une procédure d’expulsion, quelques vérifications simples évitent bien des erreurs :

• Âge : le locataire (ou une personne à charge) a-t-il plus de 65 ans à la date d’échéance du bail ?
• Ressources : les revenus du foyer, sur les douze derniers mois, sont-ils inférieurs aux plafonds applicables ?
• Motif : s’agit-il d’un congé (vente, reprise, motif légitime) ou d’une procédure pour impayés ?
• Relogement : une offre conforme (décence, adaptation, coût, localisation) a-t-elle été formulée si elle est requise ?
• Calendrier : la période se situe-t-elle pendant la trêve hivernale, et quels délais le juge est-il susceptible d’accorder ?

Cette grille simple permet d’anticiper les points de blocage, qu’on soit bailleur soucieux de sécuriser son congé ou locataire cherchant à faire valoir ses droits.

FAQ

Quels sont les droits d’un locataire de plus de 70 ans ?

Un locataire de plus de 70 ans bénéficie du même régime que celui de plus de 65 ans depuis la loi Alur de 2014 : si ses ressources sont sous les plafonds légaux, le bailleur ne peut lui donner congé pour vente ou reprise sans lui proposer une offre de relogement adaptée, sauf exceptions liées à la situation du bailleur lui-même.

Quels sont les locataires protégés par la loi ?

Sont protégés les locataires occupant leur résidence principale, âgés de plus de 65 ans (ou ayant une personne à charge de plus de 65 ans au foyer), dont les ressources annuelles sont inférieures aux plafonds fixés pour les logements sociaux. Ces trois conditions sont cumulatives.

Quand ne peut-on pas expulser un locataire ?

Un bailleur ne peut pas expulser sans jugement préalable, ni exécuter une expulsion pendant la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars), ni sans concours de la force publique obtenu auprès du préfet. Le juge peut en outre accorder des délais si le relogement s’avère impossible.

Est-il possible d’expulser un locataire de plus de 80 ans ?

Oui, en cas d’impayés ou de manquement grave aux obligations locatives. L’âge n’empêche pas la procédure, mais il constitue un critère que le juge prend en compte pour apprécier d’éventuels délais de paiement ou de départ.

Entre congé encadré et expulsion judiciaire, la frontière juridique est nette : l’âge protège contre l’un, jamais totalement contre l’autre. Vérifier systématiquement âge, ressources, motif et calendrier reste la meilleure garantie contre les erreurs de procédure, pour les bailleurs comme pour les locataires concernés.