Optimiser sa fiscalité est l’un des grands enjeux de l’investissement locatif. En effet, les revenus tirés de la location peuvent être soumis à une imposition importante, réduisant ainsi la rentabilité de votre investissement. Cependant, diverses stratégies d’optimisation fiscale peuvent vous permettre de limiter votre pression fiscale. Dans cet article, nous allons explorer plusieurs pistes pour réduire les impôts sur les revenus locatifs.
Table des matières
Connaître les régimes d’imposition des revenus locatifs
Le régime micro-foncier : une simplicité avant tout
Le régime micro-foncier est un dispositif simplifié qui s’applique aux revenus fonciers inférieurs à 15 000 euros par an. Il offre un abattement forfaitaire de 30% pour charges, ce qui signifie que seuls 70% des revenus sont imposables.
| Régime d’imposition | Seuil annuel | Taux d’abattement |
| Micro-foncier | < 15 000€ | 30% |
Régime réel : pour déduire les charges réelles
Lorsque vos revenus fonciers dépassent le seuil du micro-foncier ou si vous choisissez volontairement ce régime, vous pouvez opter pour le régime réel. Celui-ci vous permet de déduire l’ensemble des charges réelles liées à votre investissement locatif (travaux, intérêts d’emprunt, assurance…).
En revanche, cette option nécessite une gestion plus rigoureuse et une bonne tenue de votre comptabilité.
Ainsi, en fonction de vos revenus locatifs et des charges que vous comptez engager, la bonne méthode est de bien choisir son régime fiscal pour optimiser son imposition.
Choisir entre location meublée ou nue : impacts fiscaux
Location nue : le choix du traditionnel
La location nue est la formule la plus classique. Les loyers perçus sont alors considérés comme des revenus fonciers, soumis soit au micro-foncier, soit au régime réel.
Location meublée : une option plus avantageuse
L’avantage principal de la location meublée réside dans le fait que les loyers perçus sont classés comme Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes d’imposition peuvent s’appliquer : le micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50%, ou le régime réel qui permet de déduire les amortissements du bien loué en plus des charges.
| Type de location | Régime fiscal applicable |
| Nue | Micro-foncier/Réel |
| Meublée | Micro-BIC/Réel |
Ce choix entre location meublée ou nue aura donc un impact direct sur l’imposition de vos revenus locatifs.
Utiliser le déficit foncier pour diminuer l’impôt sur le revenu
Déficit foncier : une stratégie d’optimisation fiscale
Lorsque les charges déductibles du régime réel sont supérieures aux revenus perçus, on parle de déficit foncier. Ce dernier peut être déduit des autres revenus du foyer fiscal, dans la limite de 10 700 euros par an. C’est donc une excellente manière de diminuer son imposition.
Travaux : une source potentielle de déficit foncier
Les travaux de rénovation ou d’entretien peuvent générer un déficit foncier. Il convient toutefois de noter que le déficit généré par les intérêts d’emprunt n’est pas déductible du revenu global, mais reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Ainsi, le déficit foncier se présente comme un outil efficace pour réduire l’imposition sur les revenus locatifs.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière : investir et économiser
Loi Pinel : investir dans le neuf
La loi Pinel offre une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du prix du bien, dans la limite de 300 000 euros et sur une durée de 12 ans. Pour bénéficier de ce dispositif, il convient de respecter certaines conditions liées notamment à la zone géographique du bien et aux plafonds de loyer.
Loi Malraux : pour les amoureux des centres historiques
La loi Malraux offre une déduction fiscale importante pour les propriétaires qui entreprennent la restauration complète d’un immeuble situé dans un secteur sauvegardé. La réduction peut aller jusqu’à 30% du montant des travaux engagés.
Au final, plusieurs leviers existent pour optimiser l’imposition des revenus locatifs. La connaissance des régimes fiscaux, le choix entre location nue ou meublée, l’utilisation du déficit foncier ou encore l’investissement via des dispositifs de défiscalisation peuvent permettre de réaliser des économies significatives.
Cependant, chaque situation étant unique, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour mettre en place la stratégie d’optimisation fiscale la plus adaptée à votre situation personnelle.
