LMNP ou LMP : quel statut choisir pour vos biens locatifs ?

LMNP ou LMP : quel statut choisir pour vos biens locatifs ?

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Il est légitime de se questionner sur le meilleur statut à adopter pour la gestion de ses biens locatifs. La location meublée non professionnelle (LMNP) et la location meublée professionnelle (LMP) sont deux options qui s’offrent aux propriétaires-bailleurs. Mais comment faire le meilleur choix ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.

Comprendre le statut de Loueur en Meublé : lMNP ou LMP ?

Qu’est-ce que le LMNP ?

Avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous pouvez louer un bien immobilier meublé sans être considéré comme un professionnel. Cela signifie notamment que les revenus tirés de cette activité ne constituent pas votre principale source de revenu.

Qu’est-ce que le LMP ?

Dans le cadre du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), vous êtes considéré comme un professionnel. Les revenus générés par la location doivent représenter une part significative de vos revenus totaux.

Après avoir compris ces définitions, voyons maintenant plus précisément quels sont les critères requis pour prétendre à l’un ou l’autre de ces statuts.

Critères et conditions : qui peut prétendre aux statuts LMNP et LMP ?

Règles applicables au statut LMNP

  • Vos recettes annuelles brutes issues des locations meublées ne doivent pas dépasser 23 000 euros ;
  • Ces recettes ne peuvent représenter plus de 50% de vos revenus totaux.

Critères pour le statut LMP

Plus strict, le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) impose notamment :

  • Des revenus locatifs supérieurs à 23 000 euros par an ;
  • Des recettes locatives qui représentent plus de la moitié des revenus du foyer fiscal.

À présent, intéressons-nous aux régimes fiscaux applicables à ces deux statuts.

Comparaison des régimes fiscaux : quel impact pour les loueurs en meublé ?

Régime fiscal du LMNP

Régime micro-BIC imposition forfaitaire sur 50% des recettes lorsque celles-ci sont inférieures à 70 000 euros par an;
Régime réel simplifié déduction des charges réelles et amortissement du bien sur option si les recettes dépassent 70 000 euros ou si l’option est favorable;

Régime fiscal du LMP

Sous le statut LMP, vous êtes soumis au régime réel d’imposition. Il vous permet de déduire l’ensemble des charges liées à votre activité et d’amortir votre logement ainsi que les meubles qui l’équipent.

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Pour continuer notre analyse, penchons-nous maintenant sur les avantages et inconvénients que présentent chacun de ces statuts.

Les avantages et inconvénients du statut LMNP

Les plus du LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, par sa flexibilité et sa simplicité, présente plusieurs avantages :

  • Fiscalité simplifiée ;
  • Régime forfaitaire dans la plupart des cas.

Ses contraintes

Cependant, il ne faut pas négliger les éventuels inconvénients de ce régime :

  • Pas d’exonération sur les plus-values immobilières ;
  • L’absence d’accès au régime social des travailleurs indépendants.

Passons maintenant à l’analyse du statut LMP.

Les atouts du statut LMP pour les propriétaires-bailleurs

Bénéfices du LMP

Sous le régime de la Location Meublée Professionnelle, vous pouvez notamment :

  • Déduire l’intégralité des charges liées à votre activité;
  • Bénéficier d’une exonération de plus-values sous certaines conditions.

Potentiels désavantages

Mais attention, il comporte aussi quelques contraintes :

  • Les contraintes administratives sont plus lourdes ;
  • Vos recettes locatives doivent être conséquentes.

Maintenant que nous avons passé en revue les avantages et inconvénients de chaque statut, penchons-nous sur leur impact sur la gestion des plus-values et les implications patrimoniales.

Gestion des plus-values et implications patrimoniales des statuts LMNP/LMP

Plus-values immobilières et LMNP

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous ne pouvez pas bénéficier d’une exonération sur les plus-values immobilières à la revente du bien.

Plus-values immobilières et LMP

Toutefois, sous le régime LMP, une exonération totale ou partielle peut être envisagée. Cela dépendra de la durée de détention du bien et des revenus tirés de la location.

Enfin, après avoir compris comment gérer les plus-values avec chacun de ces statuts, voyons comment optimiser sa stratégie fiscale en passant éventuellement de l’un à l’autre.

Savoir passer d’un statut à l’autre : transition et stratégie d’optimisation fiscale

Passer du statut LMNP au statut LMP

Pour passer du statut LMNP à celui de LMP, il faut augmenter vos recettes locatives pour qu’elles représentent plus de 50% de vos revenus totaux et dépasse 23 000 euros par an.

Evoluer du statut LMP vers LMNP

Pour passer du régime LMP au régime LMNP, il vous suffit de réduire vos revenus locatifs en deçà de ces deux seuils.

Pour conclure, il est préférable de souligner que le choix entre les statuts LMNP et LMP dépend largement de votre situation personnelle, de vos objectifs patrimoniaux et fiscaux. Les critères à respecter pour prétendre à l’un ou l’autre statut, ainsi que leurs avantages et inconvénients respectifs sont autant d’éléments à prendre en compte dans votre décision. La gestion des plus-values immobilières et la possibilité de transition entre les deux statuts sont également des facteurs importants considérer. Pour faire le meilleur choix, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel.

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